বাংলাদেশ (Bangladesh)-এর আবাসন বা রিয়েল এস্টেট খাত সাম্প্রতিক বছরগুলোর মধ্যে অন্যতম কঠিন সময় পার করছে। ২০২৪ সালের ৫ আগস্টের রাজনৈতিক পটপরিবর্তনের পর থেকেই বাজারে অনিশ্চয়তা বেড়েছে, শুরু হয়েছে বুকিং বাতিলের ঢেউ। এর সঙ্গে নির্মাণ ব্যয় বৃদ্ধি, উচ্চ সুদের হার, জ্বালানি ও বৈশ্বিক সরবরাহ সংকট মিলিয়ে খাতটি এখন গভীর মন্দার মুখে।
খাত সংশ্লিষ্টরা বলছেন, এই সংকট শুধু ডেভেলপারদের ব্যবসা সংকুচিত করছে না, বরং নগদ প্রবাহ কমিয়ে প্রকল্প বাস্তবায়নেও বড় বাধা তৈরি করছে। এর প্রভাব ছড়িয়ে পড়ছে নির্মাণসামগ্রী, পরিবহন, শ্রমবাজারসহ সংশ্লিষ্ট বহু খাতে।
ডেভেলপারদের ভাষ্য অনুযায়ী, বুকিং বাতিলের পেছনে বড় কারণ হলো—বিনিয়োগকারী ও উচ্চ আয়ের অনেক ক্রেতার দেশ ছাড়ার প্রবণতা, অথবা অনিশ্চয়তার মধ্যে ‘অপেক্ষা করে দেখার’ অবস্থান। ফলে অগ্রিম বুকিংয়ের টাকায় প্রকল্প চালানোর যে প্রচলিত মডেল ছিল, সেটি ভেঙে পড়ছে।
একই সময়ে রাশিয়া-ইউক্রেন যুদ্ধ (Russia-Ukraine War), মধ্যপ্রাচ্যের অস্থিরতা এবং বৈশ্বিক সরবরাহ শৃঙ্খলের ধাক্কায় ইস্পাত, সিমেন্ট ও জ্বালানির মতো প্রধান নির্মাণ উপকরণের দাম বেড়েছে। এতে ডেভেলপারদের ব্যয় বেড়ে আরও চাপ তৈরি হয়েছে।
কেন্দ্রীয় ব্যাংকের তথ্য অনুযায়ী, আর্থিক সংকটের গভীরতা এখন স্পষ্ট। ২০২৫ সালে রিয়েল এস্টেট খাতে খেলাপি ঋণের হার বেড়ে দাঁড়িয়েছে প্রায় ২৬ দশমিক ৭০ শতাংশে। অথচ ২০২২ সালে এই হার ছিল ৭ থেকে ৯ শতাংশের মধ্যে। এই লাফিয়ে বাড়া হার ডেভেলপারদের আর্থিক দুর্বলতার বড় ইঙ্গিত।
খাত সংশ্লিষ্টরা জানান, বিক্রি কমে যাওয়া এবং ব্যয় বেড়ে যাওয়ার ফলে বড় ও ছোট—উভয় ধরনের প্রতিষ্ঠানই ব্যাংক ঋণের কিস্তি পরিশোধে হিমশিম খাচ্ছে।
গত দুই বছরে অ্যাপার্টমেন্ট বিক্রি উল্লেখযোগ্যভাবে কমেছে। খাতের হিসাব অনুযায়ী, ২০২৪ সালে আগের বছরের তুলনায় বিক্রি ৩০ থেকে ৩৫ শতাংশ কমেছে। ২০২৫ সালে পরিস্থিতি আরও খারাপ হয়েছে। ঢাকায় মাঝারি মানের ফ্ল্যাটের বুকিং ২০ থেকে ২৫ শতাংশ কমেছে, আর বিলাসবহুল অ্যাপার্টমেন্টের বিক্রি কমেছে প্রায় ৫০ শতাংশ পর্যন্ত।
অনেক প্রতিষ্ঠানের ক্ষেত্রে মাসিক বিক্রি পাঁচ থেকে আট ইউনিট থেকে নেমে এসেছে মাত্র এক বা দুই ইউনিটে। গ্রিন হ্যাট রিয়েল এস্টেট (Green Hat Real Estate)-এর পরিচালক মেজবা উদ্দিন মারুফ বলেন, এখন শুধু জরুরি প্রয়োজন থাকলেই মানুষ ফ্ল্যাট কিনছে। অর্থনৈতিক ও রাজনৈতিক অনিশ্চয়তায় অধিকাংশ ক্রেতা সিদ্ধান্ত স্থগিত রেখেছেন।
তিনি জানান, তাদের প্রতিষ্ঠানের ঢাকায় ৩০টির বেশি চলমান প্রকল্প রয়েছে। কিন্তু প্রায় ২০০টি ফ্ল্যাট এখনো বিক্রি হয়নি, যা সামগ্রিক বাজারের দুরবস্থারই প্রতিফলন।
এই সংকটে সবচেয়ে বেশি চাপে পড়েছে ছোট ডেভেলপাররা। ঐশী প্রপার্টিজ (Aishi Properties)-এর চেয়ারম্যান মোহাম্মদ আইয়ুব আলী বলেন, তাদের কয়েকটি প্রকল্প এখন গুরুতর ঝুঁকিতে। রামপুরার একটি প্রকল্পে পুরনো গ্রাহকরা কিস্তি দিচ্ছেন না, নতুন ক্রেতাও আসছেন না। শুধু কার্যক্রম চালু রাখতে গিয়েই মূলধন প্রায় শেষ হয়ে গেছে।
জেসিএক্স ডেভেলপমেন্টসের এক জ্যেষ্ঠ কর্মকর্তা জানান, রাজনৈতিক পরিবর্তনের পর প্রায় ১০ শতাংশ বুকিং গ্রাহক হঠাৎ যোগাযোগ বিচ্ছিন্ন করেছেন। এতে কিছু প্রকল্পে কাজ বন্ধ রাখতে হয়েছে।
দেশের শীর্ষ ডেভেলপারদের একটি শেলটেক (Sheltech) জানিয়েছে, ২০২৪ সালের আগস্টের পর থেকে তাদের প্রায় ২৫ শতাংশ বুকিং বাতিল হয়েছে। নতুন বিক্রিও কমেছে ১৫ থেকে ১৮ শতাংশ।
প্রতিষ্ঠানটির ব্যবস্থাপনা পরিচালক তানভীর আহমেদ বলেন, বৈশ্বিক অস্থিরতার কারণে ইস্পাত ও সিমেন্টের দাম বেড়েছে। একই সঙ্গে স্থানীয় উৎপাদনও কমেছে। ফলে ডেভেলপারদের বেশি দামে স্পট মার্কেট থেকে কাঁচামাল কিনতে হচ্ছে।
তবে সব প্রতিষ্ঠানের চিত্র এক নয়। রূপায়ণ অ্যাসেট লিমিটেড (Rupayan Asset Limited)-এর প্রধান নির্বাহী কর্মকর্তা সাব্বির হোসেন খান বলেন, ২০২৪-২৫ অর্থবছরে ধীরগতির পরও চলতি বছরে তাদের বিক্রি কিছুটা বেড়েছে। বর্তমানে তাদের কোনো প্রকল্প বন্ধ নেই।
তার মতে, বাজারে এখন কেবল বেশি কমপ্লায়েন্ট ও আর্থিকভাবে শক্তিশালী বড় প্রতিষ্ঠানগুলো তুলনামূলকভাবে টিকে থাকতে পারছে। ছোট ও মাঝারি প্রতিষ্ঠানগুলো বেশি ঝুঁকিতে আছে।
অন্যদিকে, চাহিদা কম থাকলেও নতুন প্রকল্প চালুর হার দ্রুত কমে যাচ্ছে। এনজেডএসি ডিজাইন অ্যান্ড ডেভেলপমেন্ট (NZAC Design and Development)-এর ব্যবস্থাপনা পরিচালক মামুনুর রশীদ বলেন, রাজনৈতিক ও অর্থনৈতিক অনিশ্চয়তায় বিনিয়োগ সিদ্ধান্ত ধীর হয়ে গেছে। এতে বাজার স্বাভাবিক হলে ভবিষ্যতে সরবরাহ সংকটও তৈরি হতে পারে।
নির্মাণ ব্যয়ও বড় চাপ তৈরি করেছে। গত দুই বছরে নির্মাণ ব্যয় প্রায় ২৫ শতাংশ বেড়েছে। সিমেন্টের দাম প্রতি ব্যাগ ৪৮০-৫২০ টাকা থেকে বেড়ে ৫২০-৫৫০ টাকায় উঠেছে। রডের দাম টনপ্রতি ৮০ হাজার টাকার নিচে থেকে বেড়ে ১ লাখ ৫ হাজার থেকে ১ লাখ ৮ হাজার টাকায় দাঁড়িয়েছে।
খাত সংশ্লিষ্টরা বলছেন, বৈশ্বিক সরবরাহ বিঘ্ন, মধ্যপ্রাচ্যের উত্তেজনা, জ্বালানি ব্যয় বৃদ্ধি এবং নিয়ন্ত্রক পরিবর্তন—সব মিলিয়ে এই মূল্যবৃদ্ধি ঘটেছে। একই সঙ্গে ব্যাংক ঋণের সুদের হার বৃদ্ধি ও তারল্য সংকটের কারণে নতুন অর্থায়নও কঠিন হয়ে পড়েছে।
একটি শীর্ষ প্রতিষ্ঠানের কর্মকর্তা বলেন, অনেক ডেভেলপার বড় অঙ্কের ঋণ নিয়ে প্রকল্প শুরু করেছিলেন। কিন্তু এখন বিক্রি কমে যাওয়ায় প্রকল্প মাঝপথে আটকে আছে। সুদের চাপ বেড়ে পরিস্থিতি দুষ্টচক্রে পরিণত হয়েছে।
দেশের জিডিপিতে আবাসন খাতের অবদান প্রায় ৮ শতাংশ। সরাসরি প্রায় ৩৫ লাখ মানুষের কর্মসংস্থান এই খাতের ওপর নির্ভরশীল। এছাড়া ইস্পাত, সিমেন্ট, সিরামিক, পরিবহনসহ ২৫০টির বেশি শিল্পের সঙ্গে এ খাত জড়িত।
বর্তমান মন্দার প্রভাব ইতোমধ্যেই এসব খাতে পড়তে শুরু করেছে। ইস্পাত উৎপাদকরা গত তিন মাসে প্রায় সাড়ে ৩ হাজার কোটি টাকার ক্ষতির কথা জানিয়েছেন। অন্যদিকে, নির্মাণকাজ কমে যাওয়ায় সিমেন্ট শিল্পেও চাহিদা তীব্রভাবে কমেছে।
রিহ্যাব (REHAB)-এর সহ-সভাপতি লিয়াকত আলী ভূঁইয়া সরকারের কাছে দ্রুত নীতি সহায়তার আহ্বান জানিয়েছেন। তার প্রস্তাব, ৩ হাজার কোটি টাকার একটি বিশেষ তহবিল গঠন করে চলমান প্রকল্প শেষ করতে ডেভেলপারদের সহায়তা দেওয়া হোক।
খাতের ব্যবসায়ী নেতারা মধ্য ও নিম্নমধ্যবিত্তের জন্য স্বল্পসুদে দীর্ঘমেয়াদি আবাসন ঋণ চালু, ঋণ অনুমোদন সহজ করা এবং বাজারে আস্থা ফেরাতে দ্রুত নীতিগত উদ্যোগের দাবি জানিয়েছেন। কিছু অংশীজনের মতে, স্বল্পমেয়াদে চাহিদা বাড়াতে অপ্রদর্শিত অর্থ বিনিয়োগের সুযোগও বিবেচনায় আনা যেতে পারে।